14 лет на рынке
10877 кассационных дел
8679 апелляционных дел
40136 судебных споров
320346 судебных заседаний
1500000 консультаций в год
Правовая поддержка
добавочный 914,
с 9:00 до 21:00, без выходных

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Долгожданный момент приобретения собственного жилья может обернуться неприятными волнениями и непредвиденными хлопотами, если уделить недостаточно внимания проверке чистоты сделки при его приобретении.

Поскольку покупка недвижимости – достаточно важный шаг для любого человека, стоит подойти к проверке юридической чистоты сделки ответственно. Идеальным вариантом будет доверить проверку документов и иных аспектов сделки юристу. Если же вы решили самостоятельно выполнить такую проверку, то стоит прислушаться к советам специалистов.

 

Проверяем квартиру

В зависимости от того, приобретаете ли вы жилье на вторичном рынке либо в новострое, будут определяться критерии проверки его чистоты.

На вторичном рынке недвижимости следует подвергнуть тщательному изучению:

- личность продавца, его паспортные данные;

- правоустанавливающие документы на жилье и их подлинность; обязательно сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах при оформлении сделки;

- предыдущую цепочку сделок и регистрационных действий с недвижимостью;

- сведения об обременениях и их снятии;

- данные о лицах, прописанных/зарегистрированных/снятых с учета в данной квартире.

Обязательно внимательно проверить документы, которые являются основанием для возникновения права собственности на продаваемое жилье.

При покупке квартиры в новострое проверьте правомочия организации по осуществлению продажи недвижимости.

 

Проверяем продавца

До документального оформления сделки следует уделить внимание личности продавца. Для этого следует придерживаться таких правил:

Требуется осторожность при продаже квартиры не лично собственником, а лицом, представляющим его интересы по доверенности. Доверенность может быть отменена до момента регистрации права собственности за новым владельцем квартиры в Росреестре. Это, в свою очередь, может повлечь оспаривание договора купли-продажи.

Внимательно отнеситесь к личности продавца в случае приобретения квартиры у человека, который зарегистрирован в другом регионе, республике. При мошеннических схемах отчуждения недвижимости преступники стараются сначала оформить квартиру на лиц, склонных к наркомании, либо алкоголиков, которые проживают в «глубинке», и которых непросто будет отыскать в дальнейшем.

Проверка дееспособности собственника квартиры. Пообщавшись с продавцом некоторое время, обычно можно определить, вменяем ли он. Если продавец похож на наркозависимого либо на алкоголика, то его могут признать ограниченно дееспособным, что накладывает ограничение на совершение ним сделок по продаже недвижимости. При наличии обоснованных сомнений по поводу дееспособности продавца рекомендуется провести его освидетельствование у врача-психиатра в день оформления сделки и сохранить полученное врачебное заключение.

Проверить, не имеют ли права на приобретаемое жилье наследники, несовершеннолетние лица, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, лица, отказавшиеся принимать участие в приватизации квартиры, или лица, выселенные на основании судебного решения.

Проверить, не может ли претендовать на квартиру супруг(а) (бывший супруг) нынешнего собственника. В некоторых случаях они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи, что приведет к длительным судебным слушаниям, вашим переживаниям и финансовым затратам.

Исходя из вышеизложенного, нелишним будет взять у продавца квартиры расписку о том, что при возникновении претензий или оспаривании сделки третьими лицами продавец обязан возместить им предусмотренный законом или судебным решением ущерб.

Стоит детально обсудить с продавцом условия освобождения и фактической передачи жилья, а при расчетах использовать расчетный счет в банке либо воспользоваться банковской ячейкой сейфового хранения.

 

Что должно насторожить

Есть ряд факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя квартиры и заставить более тщательно проводить указанные выше процедуры по проверке недвижимости и личности продавца.

К таким «тревожным сигналам» следует отнести:

 - продажу недвижимости в срочном порядке. Возможно, продавец стремится избавиться от жилья в связи с вероятными претензиями на него со стороны третьих лиц, может существовать факт спорного наследования, возможен большой износ либо наличие скрытых дефектов у недвижимости;

 - многократное отчуждение жилья за короткий срок – у такого жилья может оказаться «криминальное» прошлое;

 - продажа квартиры значительно ниже рыночной стоимости на аналогичную недвижимость. Одной из причин может быть то, что дом запланирован под снос или реконструкцию;

 - продажа по доверенности, если представитель собственника всячески препятствует желанию покупателя лично встретиться или пообщаться с собственником;

 - продажа квартиры, в случае если продавец предоставляет исключительно копии документов (пусть даже и заверенные нотариально): одна квартира может продаваться нескольким покупателям одновременно;

 - отказ продавца представить все документы на отчуждаемую недвижимость заблаговременно до оформления сделки, чтобы у покупателя не было возможности их тщательно изучить и проверить. Такой отказ может свидетельствовать и вообще об отсутствии нужных документов, которые мошенники планируют «состряпать» непосредственно к моменту сделки.

Как бы вы ни были уверены в собственных силах все же лучше доверить проверку юридической чистоты сделки профессионалам. В частности, вам может помочь юридическая консультация. Не стоит экономить на данной процедуре, чтобы в дальнейшем не испортить себе радость от покупки квартиры.